Før styret ber om tilbud på fasadearbeid, bør dere ha en felles beskrivelse av bygget, dokumentasjon av det dere har sett og en klar formulering av hva dere ønsker å oppnå. Dette reduserer antakelser og gjør det lettere å se om leverandørene faktisk har vurdert samme oppgave.

En slik egenkontroll er ikke en faglig tilstandsvurdering. Den er et forarbeid som gjør en befaring mer treffsikker, og som gjør styret bedre rustet til å forstå hva fagfolk senere forteller dere. Sjekklisten under kan gjennomføres uten spesialutstyr og uten å klatre.

Ser dere løse deler eller tegn til fare for nedfall, bør området sikres og fagkyndig hjelp innhentes før den ordinære kartleggingen fortsetter. Ikke gå under usikre partier for å fotografere dem.

1. Beskriv bygget

Start med fakta som enhver leverandør vil trenge. Mye av dette finnes i byggets dokumenter, hos forretningsfører eller i kommunens byggesaksarkiv.

  • Byggeår, og eventuelle år for større ombygginger eller fasadearbeid.
  • Fasademateriale per side: puss, tegl, betong, plater, eller kombinasjoner.
  • Antall etasjer og omtrentlig høyde, og om det er kjeller eller sokkel som er en del av fasaden.
  • Hvilke fasadesider som vender mot gate, gård eller nabo, og om noen sider er vanskelige å komme til.
  • Tak, gesims, takrenner og nedløp: materiale og alder hvis kjent.
  • Balkonger, karnapper, inngangspartier og andre utspring.
  • Adkomst for stillas og biler: fortau, gårdsrom, nabogrunn, trafikk.
  • Eventuelle vernestatus eller reguleringsbestemmelser som gjelder fasaden.

Jo mer presist dere beskriver dette, desto mindre må den som skal gi tilbud anta. Sjekk også om det planlagte arbeidet bare vedlikeholder dagens uttrykk, eller kan endre fasaden. Direktoratet for byggkvalitet har en oversikt som hjelper tiltakshavere å avklare om arbeid på ytterveggen er vedlikehold, en større endring eller et søknadspliktig tiltak. Vernestatus og kommunale planer kan gi ytterligere begrensninger.

2. Dokumenter synlige tegn

Gå rundt bygget, side for side, og noter det dere ser. Ta bilder fra bakken, fra balkonger og fra vinduer i naboeiendommer der det er mulig og lov. Ikke bruk stige eller klatre for å komme nærmere.

For hvert funn bør dere notere:

  • Hvor det er: fasadeside, etasje, nær hvilket vindu eller element.
  • Hva det er: riss, sprekk, avskalling, fuktskjold, saltutslag, rust, løs detalj.
  • Omtrent hvor stort området er.
  • Om dere har sett det før, og om det ser ut til å ha endret seg.

Oversiktsbilder av hver side er like nyttige som nærbilder, fordi de viser mønster og fordeling. Guiden Hvilke tegn viser at fasaden trenger rehabilitering? beskriver hva de ulike tegnene kan bety.

3. Samle tidligere arbeid og dokumentasjon

Fasadens historikk er ofte avgjørende for hva som er riktig tiltak nå. Let frem det dere har av:

  • Tidligere tilbud, kontrakter og sluttrapporter for fasadearbeid.
  • Produktdatablad eller beskrivelser av tidligere overflatebehandling.
  • Rapporter fra tidligere tilstandsvurderinger eller takster.
  • Styreprotokoller der fasade har vært tema.
  • Henvendelser fra beboere om fukt, trekk eller skader innvendig.

Innvendige symptomer er lett å glemme, men fuktskader i yttervegg, misfarging rundt vinduer eller løs maling på innsiden kan være den tydeligste indikasjonen på hva som skjer i fasaden.

4. Skill mål fra tiltak

Et vanlig problem er at styret ber om et bestemt tiltak, for eksempel maling, før noen har vurdert om det er det riktige. Formuler i stedet hva dere vil oppnå:

  • Stoppe fuktinntrengning i bestemte leiligheter.
  • Fjerne fare for nedfall.
  • Stanse skadeutvikling og legge til rette for planlagt vedlikehold.
  • Gi bygget et mer helhetlig uttrykk før salg eller utleie.
  • Samordne fasadearbeid med planlagt arbeid på tak, vinduer eller balkonger.

Målene bestemmer hvilket omfang som er fornuftig. Les mer om denne avveiningen i Fasaderehabilitering: fra synlige tegn til riktig omfang.

5. Avklar hva som krever nærmere undersøkelse

Noen spørsmål kan ikke besvares fra bakken. Noter hva dere er usikre på, slik at det kan tas opp ved en befaring:

  • Omfang av bom i puss, som krever banking på nært hold.
  • Dybde på sprekker og om de går gjennom flere lag.
  • Tilstand på armering i betong, som kan kreve måling av overdekning eller prøver.
  • Hva som ligger bak beslag, sålbenker og gesims.
  • Om tidligere overflatebehandling er forenlig med nye lag.

Slike undersøkelser kan kreve lift eller stillas, og i noen tilfeller prøver eller materialanalyser. SINTEF anbefaler ved rehabilitering av pussede fasader å starte med en tilstandsvurdering som blant annet avklarer skadeomfang, underliggende materialer, pussjikt, overflatebehandling og tidligere reparasjoner. For betongfasader er behovet for nærmere undersøkelser beskrevet i Tilstandskontroll av betongfasade.

Når bør styret bestille en egen faglig vurdering først?

Be om en separat vurdering før tilbud på utførelse når ett eller flere av disse punktene gjelder:

  • Det er mulig fare for nedfall eller andre forhold som kan berøre sikkerheten.
  • Flere typer skader opptrer samtidig, eller årsaken er uklar.
  • Skadene kan ligge bak puss, plater, beslag eller betongoverflaten.
  • Tidligere reparasjoner eller malingstyper er ukjente.
  • Leverandørene foreslår vesentlig forskjellige tiltak eller omfang.
  • Prosjektet kan innebære fasadeendring, inngrep i konstruksjonen eller vernede bygningsdeler.

Da bør styret avklare hvem som skal beskrive tilstanden og hvem som senere skal prise utførelsen. Det gjør roller og forutsetninger tydeligere. Bygg og Bevar peker på at en profesjonell tilstandsregistrering og en klar arbeidsbeskrivelse kan gi bedre grunnlag for å sammenligne tilbud og styre prosjektet.

6. Sett sammen et kort notat

Når dere har gått gjennom punktene over, kan dere samle alt i et kort notat med bygginformasjon, bilder, historikk, mål og åpne spørsmål. Dette notatet er utgangspunktet både for en befaring og for forespørsler til leverandører. Det samme notatet bør arkiveres, slik at senere styrer vet hva som ble observert og når.

Hva egenkontrollen ikke er

En egenkontroll gjort av styret kan ikke fastslå årsak, omfang eller riktig metode. Den kan ikke avgjøre om en fasade er trygg, og den erstatter ikke en tilstandsvurdering utført av fagkyndige med tilgang til fasaden. Det den gjør, er å gi en felles, dokumentert start, slik at fagfolk kan bruke tiden på det som krever faglig vurdering. For sameier og borettslag har vi samlet mer om prosessen på siden for sameier og borettslag.

Neste steg

Beskriv bygget og det dere har funnet i skjemaet på kontaktsiden. Vi går gjennom beskrivelsen og tar kontakt for å avklare om neste steg bør være en befaring, nærmere undersøkelser eller et tilbudsgrunnlag. Mer om hva vi gjør finner dere på siden om fasaderehabilitering.

Kilder og videre lesing