Styret kan se mye selv: Rustspor, avskalling, sprekker og skjolder er synlige fra bakken og gir et godt førsteinntrykk av hvor fasaden har problemer. Det dere ikke kan se, er hvor langt skaden har kommet inne i betongen, hvor mye som har løsnet uten å falle ned, og om armeringen er svekket. Det krever prøver og fagkyndig vurdering.

Denne guiden går gjennom hva dere kan registrere på egen hånd, hva som bør overlates til en fagperson, og hvordan resultatet brukes videre i et tilbudsgrunnlag. Hovedpoenget er at egen observasjon er nyttig som grunnlag for å beslutte en undersøkelse, men ikke som erstatning for den.

Hva dere kan observere fra bakken

Gå rundt bygget i godt dagslys, gjerne etter regn når fukt og skjolder er tydeligere. Ta bilder systematisk, fasade for fasade, og noter hvor hvert bilde er tatt. Dette er hva dere ser etter:

  • Rustspor: Brune renner fra riss, kanter eller under balkonger. De viser at vann har nådd armeringen.
  • Avskalling: Partier der betong har løsnet, og eventuelt synlig armering. Noter om det ligger biter på bakken.
  • Sprekker: Retning, lengde og om de følger et mønster. Riss langs armeringsjern i rutemønster er typisk for korrosjon. Sprekker som er bredere enn tidligere, bør noteres særskilt.
  • Skjolder og misfarging: Mørke partier som holder seg fuktige lenge, hvite utfellinger, alger eller mose. De viser hvor vannet går, og hvor betongen er mest belastet.
  • Balkonger: Forkanter, undersider, rekkverksinnfesting, avløp og om dekket virker å henge. Se også Betongskader på balkonger.
  • Gesimser og utspring: Skader her er ofte verst, fordi detaljene tar imot mye vann og ofte har tynn overdekning.
  • Søyler og sokler: Særlig der strøsalt brukes, eller der vann samler seg ved bakken.
  • Tidligere reparasjoner: Flekker med annen farge eller struktur, og om de har begynt å sprekke opp.

Noter også forhold som påvirker fukt: tette takrenner, manglende beslag, nedløp som ender mot fasaden, eller dryppkanter som mangler.

Hva dere ikke kan se

Det som avgjør omfang og metode, ligger inne i betongen:

  • Bom, altså betong som har løsnet fra armeringen uten å falle ned. Dette avdekkes ved systematisk banking, og det er ofte flere ganger så stort som den synlige avskallingen.
  • Karbonatiseringsdybde, det vil si hvor langt inn betongen har mistet evnen til å beskytte stålet. Måles på prøver med indikator.
  • Kloridinnhold i ulike dybder, som avgjør hvilke reparasjonsprinsipper som er aktuelle.
  • Overdekning, hvor dypt armeringen faktisk ligger, målt med instrument.
  • Tverrsnittstap på armeringen, som avgjør om det er et bæreevnespørsmål.

Ingen av disse lar seg anslå fra bilder. To fasader med nokså likt utseende kan ha helt ulik tilstand, og det er dette som gjør at en fagkyndig undersøkelse er nødvendig før noen kan si hva som må gjøres. Mekanismen er forklart i Armeringskorrosjon og avskalling i betongfasade.

Skillet mellom observasjon og tilstandsvurdering

Det er viktig å være presis på hva dere faktisk har. En runde rundt bygget med bilder er en observasjon. Den sier at det finnes skader, og hvor de er synlige. En tilstandsvurdering er noe annet: Den bygger på målinger og prøver, settes i sammenheng med byggets alder, konstruksjon og miljø, og munner ut i en vurdering av årsak, omfang og anbefalt tiltak.

Begge deler har verdi, men de har ulike roller. Observasjonen gir styret grunnlag for å beslutte at bygget skal undersøkes, og hjelper den fagkyndige med å prioritere hvor prøvene bør tas. Tilstandsvurderingen gir grunnlag for å beslutte tiltak, omfang og budsjett. Et styre som behandler egne observasjoner som en tilstandsvurdering, risikerer å sette i gang et prosjekt på feil premisser, eller å vente for lenge med noe som haster.

Når observasjonen tilsier rask handling

Noen funn bør ikke vente på en planlagt undersøkelse: løse betongbiter over innganger eller fortau, rekkverk med usikker innfesting, tydelig nedbøyning på balkonger, eller store partier som gir hul lyd. Da bør området sikres, og en fagkyndig kontaktes for en rask vurdering av sikkerheten, uavhengig av det bredere prosjektet.

Dokumentasjon over tid

Noe av det mest verdifulle styret kan gjøre, er å dokumentere regelmessig og på samme måte hver gang. Bilder tatt fra samme punkter med ett eller to års mellomrom viser om riss vokser, om rustspor brer seg og om nye områder skaller av. Utviklingen sier ofte mer om hvor mye det haster enn tilstanden på ett enkelt tidspunkt.

Oppbevar også rapporter fra tidligere undersøkelser, dokumentasjon fra tidligere reparasjoner, og opplysninger om byggeår og konstruksjon. Når en fagkyndig senere skal vurdere bygget, er slik historikk et viktig grunnlag, og det reduserer behovet for å undersøke ting som allerede er kjent.

Fra undersøkelse til tilbudsgrunnlag

Resultatet av tilstandsvurderingen brukes direkte i tilbudsgrunnlaget. En god rapport angir hvor skadene er, hvor mye bom som er kartlagt, hvilke dybder karbonatisering og klorider har nådd, og hvilket reparasjonsprinsipp som anbefales. Med dette kan arbeidet beskrives med mengder og metode, og tilbyderne kan prise det samme. Uten en slik rapport priser hver tilbyder sine egne antakelser, og tilbudene blir vanskelige å sammenligne. Hvordan dere sammenligner tilbud, er omtalt i Tilbud på fasaderehabilitering: slik sammenligner du.

Neste steg

Beskriv bygget, byggeår og det dere har observert i skjemaet på kontaktsiden, gjerne med bilder. Vi vurderer henvendelsen og tar kontakt for å avklare om neste steg bør være en tilstandsundersøkelse, og hva den bør omfatte. Les mer på siden om betongrehabilitering.