Prisen på fasaderehabilitering avgjøres først og fremst av hvor mye som faktisk må gjøres med fasaden, og hvor krevende det er å komme til for å gjøre det. To bygg med like mange kvadratmeter fasade kan derfor ende på svært ulike summer, avhengig av materiale, tilstand, høyde og hvor mye reparasjon som skjuler seg bak overflaten.

Det finnes ingen fast kvadratmeterpris som gir et pålitelig svar før noen har sett bygget. Det dere kan gjøre, er å forstå hvilke faktorer som driver kostnaden, slik at dere stiller riktige spørsmål, beskriver bygget presist og får tilbud som faktisk lar seg sammenligne.

Fasadeareal og høyde

Arealet er det åpenbare utgangspunktet, men høyden påvirker ofte mer enn mange venter. Et høyt bygg krever mer omfattende stillas eller annen adkomst, strengere sikring og mer tid per kvadratmeter. Antall fasadesider som skal behandles, hvor mange vinduer og åpninger som bryter opp flaten, og om det finnes karnapper, balkonger eller tilbaketrukne partier, påvirker også arbeidsmengden.

Materiale og tilstand

Pussfasader, murfasader, betongfasader og kombinasjoner av disse har ulike skadebilder og ulike reparasjonsmetoder. En pussfasade med riss og enkelte områder med bom krever annet arbeid enn en betongfasade med armeringskorrosjon og avskalling. Hvilket materiale fasaden er bygget med, hvor gammel den er og hvilken behandling den har fått tidligere, legger rammen for hva som er mulig og hva som er nødvendig.

Tilstanden er likevel det som betyr mest. En fasade som i hovedsak er hel og trenger overflatebehandling, er et vesentlig mindre prosjekt enn en fasade der underlaget må repareres over store flater. Les mer om hvordan skadebildet tolkes i Fasaderehabilitering: fra synlige tegn til riktig omfang.

Reparasjon eller overflate

Det avgjørende skillet går mellom arbeid på overflaten og arbeid i underlaget. Overflatebehandling er forholdsvis forutsigbart når underlaget er godt. Reparasjon av puss, mur eller betong er mer tidkrevende, krever ofte flere arbeidsoperasjoner med tørketid imellom, og mengden kan være vanskelig å fastslå før arbeidet er i gang. Jo større andel av prosjektet som er reparasjon, desto viktigere blir det at tilbudet beskriver hvordan mengder måles og prises.

Stillas, adkomst og sikring

Stillas, lift eller tilkomst fra tau utgjør ofte en stor del av totalkostnaden, og dette er noe mange undervurderer. Kostnaden påvirkes av byggets høyde, hvor lenge stillaset må stå, om det må dekkes inn, om det er plass på egen grunn eller krever leie av offentlig areal, og om gaten, fortauet eller innganger må sikres for forbipasserende. Samtidig er stillaset en grunn til å samle tiltak: Når adkomsten først er på plass, er det ofte fornuftig å utbedre takrenner, beslag, vinduer eller balkonger i samme omgang.

Detaljer som krever tid

Gesimser, sålbenker, vindusomramminger, ornamentikk, hjørner og beslag tar uforholdsmessig mye tid sammenlignet med flaten de utgjør. En eldre bygård med mye utsmykning er langt mer arbeidskrevende enn en enkel blokkfasade med samme areal. Tilstanden på beslag og sålbenker er dessuten ofte en del av årsaken til fuktskader, og bør vurderes sammen med resten av fasaden.

Sesong og logistikk

Mye fasadearbeid er avhengig av temperatur og tørre forhold, og dette styrer når arbeidet kan utføres og hvor lang tid det tar. Tilgang for biler og containere, parkering, beboere som skal inn og ut, og krav fra kommune eller naboer om støy og arbeidstid påvirker også gjennomføringen. I bygg med butikker eller næringsleietakere kan hensynet til drift være en egen faktor.

Uforutsette funn

Når overflaten åpnes, dukker det ofte opp forhold ingen kunne se fra bakken: Bom i puss som strekker seg lenger enn antatt, armering med dypere korrosjon, eller fuktskader bak beslag. Et godt prosjekt tar høyde for dette gjennom tydelige enhetspriser for tilleggsarbeid og rutiner for hvordan funn meldes og godkjennes. Hvordan tilbudet håndterer skjulte funn, sier mye om hvor forutsigbar sluttsummen blir.

Dokumentasjon og krav

Verneverdige bygg, fasader i regulerte strøk og bygg med særskilte krav til materialvalg kan utløse behov for dokumentasjon, avklaringer med byantikvar eller kommune, og bruk av spesifikke metoder. Dette er sjelden avgjørende for prisen, men det påvirker fremdrift og hvem som kan utføre arbeidet. Krav til sluttdokumentasjon, prøvetaking og kontroll underveis bør også ligge i tilbudsgrunnlaget.

Slik får dere sammenlignbare tilbud

Tilbud som spriker mye, skyldes oftere at leverandørene har forstått oppgaven ulikt enn at prisene er forskjellige. Dere kan redusere dette ved å:

  • Beskrive bygget likt for alle: byggeår, materiale, antall etasjer, fasadesider, adkomst.
  • Dokumentere synlige tegn med bilder, og be om at tilbudet tar stilling til dem.
  • Be om omfang per fasadeside og per arbeidsoperasjon, ikke bare en sum.
  • Be om enhetspriser for reparasjon som kan øke i mengde.
  • Be om at avgrensninger står eksplisitt: hva som ikke er med.
  • Vurdere om en uavhengig tilstandsvurdering bør gjøres før dere ber om tilbud.

Mer om dette finner dere i Tilbud på fasaderehabilitering: slik sammenligner du og i sjekklisten Tilstandsvurdering av fasade: sjekkliste for styret.

Neste steg

Beskriv bygget deres i skjemaet på kontaktsiden, gjerne med bilder av det dere har observert. Vi går gjennom henvendelsen og tar kontakt for å avklare omfang og hva som er riktig neste steg. Les mer om hva vi gjør på siden om fasaderehabilitering.